Как стройка меняет экономику районов Москвы

Москва остается одним из крупнейших центров городского строительства в Европе. Центральный университет и T-Data (аналитический проект Т-Банка) изучили, как меняется экономическая активность территорий после ввода в эксплуатацию новых строительных объектов (жилые комплексы, бизнес-центры, рекреации, транспортная инфраструктура и прочее). Для этого данные более чем о 6 тысячах построенных объектов, размещенные на сайте Градостроительного комплекса Москвы, были сопоставлены с агрегированными и обезличенными транзакционными показателями москвичей — общей аудитории Т-Банка.

Каждый год в городе вводятся в эксплуатацию жилые кварталы, станции метро, школы, поликлиники, бизнес-центры, парки и общественные пространства. Новые объекты меняют повседневные потоки людей. Резиденты территории начинают иначе выбирать магазины и сервисы, сотрудники организаций, находящихся в локации, — места для обеда и встреч, нерезиденты территории — маршруты внутри района. Вместе с этим меняется локальная коммерческая активность: открываются новые точки продаж, растет число транзакций, меняется оборот и состав клиентской базы на ближайших территориях.

Этот локальный эффект находится в центре исследования Центрального университета и T-Data: как введенные строительные объекты связаны с изменением экономической активности на прилегающих территориях.

Результаты представляют анализ локальной потребительской и коммерческой динамики. Исследование не оценивает налоговый эффект, ВРП (валовый региональный продукт) района или полный вклад строительства в экономику Москвы. Его задача — показать, какие типы объектов сильнее связаны с финансовыми изменениями на ближайших территориях (оборот, число транзакций, число новых точек продаж), на каком расстоянии эти изменения заметны и как они развиваются во времени.

Чтобы показать, как оценивается влияние строительства на локальную экономическую активность, рассмотрим один из жилых объектов — дом по адресу Тайнинская улица, 7к2, введенный в эксплуатацию в 2023 году.

Уже в первый год после ввода в ближайшем окружении фиксируется рост деловой активности. В радиусе 100 метров число точек продаж увеличилось на 33% год к году, в радиусе 300 метров — на 19%, в зоне до 500 метров — на 6%, тогда как на расстоянии до 1 км рост замедляется до 5%. Схожая картина наблюдается по денежному обороту: в радиусе 100 метров он вырос на 38%, в радиусе 300 метров на 22%, в зоне до 500 метров — на 10%, а на расстоянии до 1 км — лишь на 3%.

В основной методологии такие изменения используются как первый шаг оценки локального эффекта. Для каждого объекта и радиуса сначала рассчитывается темп роста метрик между годом ввода и следующим годом.

Затем аналогичные темпы роста оцениваются по всей Москве за тот же период. Разница между локальным и городским ростом интерпретируется как отклонение динамики территории от общегородского тренда. На финальном этапе такие отклонения агрегируются по всем объектам. В качестве итоговой оценки используется медиана: она позволяет получить типичный профиль изменений.

Для проверки устойчивости методологии был использован альтернативный контроль на уровне районов. Результаты оказались близкими к оценкам с общегородским контролем, что подтверждает стабильность подхода. При этом в итоговых расчетах используется Москва в целом: многие районы слишком малы, а радиусы до 1 км могут покрывать значительную часть района.

Строительство влияет на экономику города несколькими способами.

Первый — прямой отраслевой вклад: строительные компании, подрядчики, материалы, занятость, проектирование и смежные услуги. По оценкам, прямой вклад строительного сектора составляет около 5% экономики города, а с учётом влияния на смежные отрасли, такие как спрос на материалы, услуги и рабочие места — достигает 10−13%.

Второй — локальный эффект после ввода объектов. Новый дом, станция, школа, парк или бизнес-центр меняют повседневные потоки людей на ближайшей территории, а вместе с ними — оборот, число транзакций, точки продаж и клиентскую базу.

Исследование оценивает эффект на примере объектов, введенных в 2024 году, в сравнении с сравнив динамикой активности вокруг них в 2025 году с общегородской. По оценке исследования, объекты, введённые в 2024 году, связаны с дополнительным приростом локального оборота в 2025 году на уровне 6,8 млрд рублей в радиусе 100 метров. Полученная величина сопоставима примерно с 8% прироста наблюдаемых потребительских расходов Москвы в нашей выборке. Иными словами, ближайшая территория вокруг новых объектов дает заметный вклад в рост локальной коммерческой активности. При этом важно помнить: это не полный вклад строительной отрасли в экономику столицы, а лишь рост экономической активности непосредственно вокруг новых строек.

По оценкам исследователей, введенные в 2025 году строительные объекты увеличат локальный денежный оборот за год на 7,3 млрд рублей, что может составить 6% от общего спрогнозированного прироста потребительских расходов в Москве по итогам 2026 года.

Первый общий результат исследования — экономический эффект новых объектов быстро ослабевает с расстоянием. В среднем по всем типам строительства максимальное отклонение от городской динамики видно в радиусе 100 метров: здесь оборот растет на 16 п.п. быстрее Москвы. В 300 метрах разрыв сокращается до 10 п.п., в 500 метрах — до 7 п.п., а на расстоянии 1 км — до 4 п.п.

Новый объект в первую очередь меняет ближайшую городскую среду. Он становится якорем для локального спроса: рядом появляется больше покупателей, растет число транзакций и оборот, а у торговых и сервисных точек появляется больше оснований открываться или усиливать присутствие.

В первый год после ввода нового жилого объекта ближайшая территория начинает расти быстрее Москвы: в радиусе 100 метров число точек продаж увеличивается на 19 п.п. быстрее городской динамики, в 300 метрах — на 16 п.п. Дальше рост заметно слабее: 8 п.п. в радиусе 500 метров и 2 п.п. в пределах 1 км. сли посмотреть на средние значения, то в год ввода нового жилого комплекса в радиусе 100 метров от него работает около 7 точек продаж. Для сравнения, в аналогичных зонах вокруг других типов объектов показатель заметно выше. Таким образом, жилая застройка начинается с более низкого уровня, но именно благодаря этому демонстрирует наиболее выраженную относительную динамику.

Новый дом не сразу превращается в полноценный источник повседневного спроса: часть квартир еще ремонтируется, часть жителей заселяется постепенно, коммерческая среда адаптируется к новому потоку. Поэтому основной скачок проявляется на второй год после ввода. В радиусе 100 метров число точек продаж растет на 47 п.п. быстрее Москвы, а оборот — на 88 п.п. быстрее Москвы. К этому моменту количество точек продаж в ближайшей зоне достигает 8 объектов.

Второй год после ввода — ключевой момент для жилой застройки. К этому времени новый дом начинает работать в полную силу: появляются регулярные покупки, растёт нагрузка на ближайшие магазины, аптеки, кафе, бытовые сервисы и пункты выдачи заказов. Поэтому влияние жилья выражено не только в величине прироста, но и в его временном профиле: эффект становится особенно заметным после заселения.

Бизнес-объекты дают более локальный и сдержанный эффект. В первый год после открытия рост оборота заметнее всего в радиусе 100 метров: он опережает московскую динамику на 14 п.п. Уже в радиусе 300 метров разрыв снижается до 3 п.п., а дальше эффект становится слабее. Если посмотреть на средние значения, то в радиусе 100 метров от нового бизнес-объекта в год открытия работает около 17 точек продаж — заметно больше, чем у жилой застройки на аналогичной стадии. Именно поэтому и относительный прирост здесь выражен слабее: бизнес-объекты появляются в уже насыщенной коммерческой среде.

Сотрудники и посетители бизнес-центра чаще всего пользуются инфраструктурой рядом со зданием — кафе, магазинами, сервисами, точками питания. Поэтому самый большой эффект наблюдается почти у самого объекта.

На второй год профиль немного меняется. Часть активности выходит за пределы ближайшей зоны: в радиусе 300 метров рост оборота опережает Москву уже на 9 п.п. против 3 п.п. годом ранее. К этому моменту количество точек продаж в ближайшей зоне увеличивается почти до 19. Возможное объяснение — постепенное заполнение объекта арендаторами и встраивание бизнес-объекта в районную инфраструктуру. Но даже с этим смещением такие объекты не становятся источником широкого территориального эффекта.

Рекреационные объекты работают иначе. В первый год после открытия парка, сквера или общественного пространства эффект распределяется шире: максимальный рост оборота фиксируется в радиусе 300 метров — на 14 п.п. быстрее Москвы, но прирост заметен и в 100 метрах, и в 500 метрах — по 7 п.п. сли посмотреть на средние значения, то в радиусе 100 метров от нового рекреационного объекта в год открытия работает около 10 точек продаж — плотность сопоставима с жилой застройкой, но темпы прироста здесь одни из самых высоких среди всех типов объектов.

Такой профиль может отражать эффект открытия: новая общественная территория привлекает посетителей из более широкой зоны. Люди приходят гулять, проводят время в районе, заходят в кафе, магазины и сервисы по пути к объекту или рядом с ним.

На второй год эффект становится более локальным. В радиусе 100 метров оборот растёт уже на 28 п.п. быстрее Москвы, тогда как более удалённые зоны показывают более скромную динамику. К этому времени в ближайшей зоне достигает 12 точек продаж. Рекреационные зоны постепенно становятся регулярным местом посещения, а ближайшие точки начинают лучше монетизировать устойчивый поток посетителей.

Социальная инфраструктура показывает наиболее стабильный профиль. В первый год после ввода рост оборота относительно Москвы составляет 17 п.п. в радиусе 100 метров, постепенно снижаясь до 4 п.п. на расстоянии 1 км. Во второй год структура почти не меняется: в ближней зоне показатель достигает 19 п.п., а на удалении сохраняется на уровне 4 п.п. Если посмотреть на средние значения, то в радиусе 100 метров от нового социального объекта в год ввода работает 11 точек продаж и возрастает до 12 во второй год. Уровень насыщенности здесь выше, чем у жилой застройки, но ниже, чем у бизнес и транспортных объектов, что и определяет умеренный характер роста.

Социальные объекты создают регулярные маршруты: родители водят детей в школу или детский сад, жители приходят в поликлиники, учреждения и сервисы рядом с ними. Этот поток повторяется изо дня в день, поэтому влияние социальной инфраструктуры умеренное, но устойчивое.

Здесь нет выраженного скачка на второй год, как у жилой застройки, и нет широкого эффекта открытия, характерного для рекреационных объектов. Социальная инфраструктура работает через стабильный повседневный трафик в ближайшей зоне.

Транспортная инфраструктура выделяется на фоне остальных типов объектов. В ближайшей зоне — 100−300 метров — её эффект почти не отличается от общемосковской динамики. Заметное отклонение появляется дальше: в радиусе 500 метров оборот растёт на 6 п.п. быстрее Москвы. При этом сама по себе ближайшая зона к транспортным объектам исходно самая насыщенная: в радиусе 100 метров в год ввода работает в среднем около 19 точек продаж.

Транспортная инфраструктура не всегда создаёт спрос прямо у точки входа. Ближайшая территория может быть занята самой инфраструктурой, пересадочными потоками или пространствами, где коммерческая активность ограничена. Зато на среднем расстоянии транспорт меняет доступность улиц, маршруты движения и привлекательность окружающей территории.

На второй год ситуация в ближней зоне почти не меняется — количество точек продаж остаётся на уровне около 19, что и объясняет слабую относительную динамику на ближнем радиусе. Транспортный эффект лучше описывать как изменение экономической активности в зоне, куда перераспределяются пешеходные и транспортные потоки. В этом смысле радиус 500 метров может быть важнее, чем ближайшие 100 метров.

Разные типы строительства дают разные пространственные и временные профили локального роста. Жилая застройка работает с временной задержкой и сильнее всего проявляется после заселения. Бизнес-объекты дают точечный эффект. Рекреация сначала привлекает широкую аудиторию, а затем концентрирует спрос рядом с объектом. Социальная инфраструктура создает стабильные повседневные маршруты. Транспорт меняет доступность и влияет прежде всего на среднюю зону вокруг объекта.

Эффект строительства нельзя оценивать одним универсальным радиусом. Для жилья важны второй год и ближайшие 100−300 метров, для бизнеса — зона у объекта, для рекреации — динамика первого и второго года, для социальных объектов — устойчивый ближний радиус, для транспорта — средняя зона, где меняются маршруты и доступность.

Полученные результаты позволяют оценить территории, где новые строительные проекты могут сильнее всего изменить локальную экономическую активность в ближайшие годы.

Наиболее выраженная концентрация нового строительства видна в Новой Москве — прежде всего в Коммунарке, Троицке и Внуково. Рост этой территории строится на сочетании жилья, дорог, социальной инфраструктуры и транспортных проектов. Отдельный фактор — развитие Троицкой линии метро, которая усиливает связанность новых районов с остальной Москвой и может ускорять формирование локальных центров спроса. Поэтому Новая Москва выглядит как одна из зон с наиболее сильными предпосылками для роста локальной активности.

Юго-восток Москвы развивается по другой логике. В Косино-Ухтомском, Люблино, Кузьминках, Текстильщиках и Нижегородском районе новые проекты добавляются к уже существующей транспортной и сервисной базе. Здесь эффект, вероятно, будет связан прежде всего с уплотнением жилой застройки и ростом повседневного потребления.

Юго-запад, запад и северо-запад Москвы занимают промежуточное положение между территориями активного нового освоения и районами точечной жилой застройки. Здесь строительство развивается не с нуля и не сводится только к массовому жилью: новые проекты встраиваются в уже сложившийся городской каркас, дополняются локальной инфраструктурой и поддерживают существующую деловую активность. За счет этого рост населения сочетается с сохранением рабочих мест, торговли и повседневных услуг, а развитие территории происходит через постепенное усиление районной среды.

В итоге будущая география локального роста Москвы складывается из нескольких моделей. Новая Москва — расширение города и формирование новых центров спроса. Юго-восток — рост через уплотнение и повседневное потребление. Запад, юго-запад и северо-запад — усиление уже сложившихся территорий за счет крупных проектов и более сложной городской среды. ф

Исследование основано на данных о реализованных строительных объектах Москвы, от Градостроительного комплекса и агрегированных обезличенных транзакционных показателях жителей Москвы, которые являются пользователями Т-Банка. Для каждого объекта анализировалась динамика локальной экономической активности в нескольких радиусах: 100, 300, 500 метров и 1 км. Каждый объект рассматривался в три периода: год до ввода в эксплуатацию, год ввода и год после. Это позволило сравнить между собой объекты, построенные и запущенные в разные годы. В выборку вошли объекты, которые были построены и введены в эксплуатацию в 2020—2024 годах. К каждому из них были привязаны данные об экономической активности за соответствующие периоды. Для оценки динамики экономической активности использовались пять метрик: количество точек продаж, оборот, число транзакций, средний чек и число уникальных клиентов. Метрики рассчитывались для территорий вокруг каждого объекта до и после его ввода. Затем динамика этих зон сравнивалась с общегородской динамикой Москвы за тот же период. Это позволяет отделить локальное изменение от общего рыночного фона. Исследование посвящено оценке локальной динамики, а не прямому измерению полного макроэкономического эффекта строительства.